Fisco e immobili: il trattamento degli immobili nella dichiarazione dei redditi 2014

La regola generale prevede che l’IMU sostituisce, per la componente immobiliare, l’Irpef e le addizionali sui redditi fondiari per gli immobili non locati (articolo 9, Dlgs 23/2011).

Il nuovo articolo 9 dello stesso Dlgs 23, però, aggiunge un’ipotesi di effetto sostitutivo solo parziale: gli immobili ad uso abitativo non locati, nello stesso Comune nel quale si trova l’abitazione principale, assoggettati a Imu, concorrono alla base imponibile Irpef nella misura del 50 per cento.

Le due disposizioni si sovrappongono e sono di difficile applicazione.

Il quadro diviene ancor più complicato per effetto di ulteriori disposizioni presenti nel sistema in grado di incidere sulla tassazione.

Ad esempio è necessario tenere conto anche delle delibere dei Comuni ai fini Imu. Se il Comune assimila l’immobile concesso in uso dal padre al figlio all’abitazione principale, l’Imu non è dovuta e l’effetto sostitutivo (pieno o parziale) non si realizza.

Vediamo alcuni esempi:

• Contribuente con abitazione principale di proprietà a Gallicano e un immobile a disposizione a Barga. Sulla seconda casa paga l’Imu ma il reddito fondiario è escluso da Irpef.
• Contribuente con abitazione principale a Gallicano e casa a disposizione nello stesso Comune. Sulla casa a disposizione deve pagare l’Imu e sul 50% della rendita catastale (rivalutata e maggiorata di 1/3) deve pagare l’Irpef e le addizionali comunale e regionale.
• Contribuente con abitazione principale di proprietà a Gallicano e immobile concesso in uso gratuito al padre nello stesso Comune. Se sulla casa in comodato è dovuta l’Imu, il contribuente deve pagare l’Irpef e le addizionali sul 50% della rendita catastale rivalutata. Se il Comune ha deliberato l’assimilazione ad abitazione principale e non è dovuta Imu, l’esenzione dall’imposta municipale fa sì che si paghi l’Irpef sulla rendita piena.
• Contribuente con abitazione principale di proprietà a Galliacano e immobile concesso in uso gratuito al figlio a Barga. Se sulla casa in comodato è dovuta l’Imu, scatta l’effetto sostitutivo e la rendita catastale dell’immobile è esclusa da Irpef. Se invece il Comune assimila ad abitazione principale la casa concessa in comodato e l’Imu non è dovuta, non c’è effetto sostitutivo: Irpef e addizionali si pagano sulla rendita catastale rivalutata “piena” (anziché al 50%).
• Contribuente residente a Gallicano in casa locata o in comodato d’uso, con abitazione a disposizione a Barga. Sulla seconda casa paga l’Imu, ma evita l’Irpef.
• Contribuente residente a Gallicano in casa locata o in comodato d’uso, con abitazione a disposizione nello stesso Comune. Sulla seconda casa deve pagare l’Imu, ma evita l’Irpef, non avendo abitazione principale nello stesso Comune.
• Contribuente residente a Gallicano nella casa di proprietà del coniuge, con abitazione di proprietà concessa in comodato al figlio nello stesso Comune. A prescindere dal trattamento Imu, il contribuente non deve pagare l’Irpef sulla casa data in prestito al figlio. Infatti, ai fini Irfpef, si considera abitazione principale quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il secondo grado) dimorano abitualmente.